Квартиры, кризис

Уважаемые друзья!

К сожалению на сервере ведутся консервационные работы.

Приносим свои извинения за перерыв,
но причины технические - от нас не зависят.

Приглашаем посетить наш сайт через несколько дней.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2009 г.

Сезонное оживление отменяется.

Сентябрь – традиционный месяц оживления и роста деловой активности на любом рынке. Наверное, примерно такой логикой руководствовались собственники помещений, выставляя по осени свои объекты. И судя по всему, таких продавцов оказалось немало: по итогам сентября количество предложений на столичном рынке коммерческой недвижимости выросло на 10%. Всего за сентябрь на продажу было выставлено 1245 объектов стоимостью $10,8 млрд.

Следует отметить, что все последние годы рост объема предложения в начале осени сопровождался и ростом цен: новый «деловой» год всегда сулил возможности продать объекты несколько дороже, нежели во время летнего затишья. Тем не менее, в этом году кризис доминировал над активизацией спроса и – как следствие – цены продолжили снижение. Уровень средневзвешенных цен в сентябре снизился на 4% и составил 4081 $/кв.м. А учитывая снижение курса доллара, рублевая цена снизилась еще более значительно.

«Причин снижения цен, пожалуй, две. – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Первая – продолжение стагнации на рынке. Уровень цен снизился, но «встреча» с платежеспособным спросом пока не произошла. Да и однозначных «сигналов» в экономике пока нет. Вторая причина – структурные изменения. Количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным. Одновременно с продажи снимаются переоцененные объекты, в связи с чем общий уровень цен также снижается. Тем не менее, надо отметить, что коррекция цен остается несущественной и по всей видимости уже близко то время, когда рынок обретет новый «кризисный» уровень цен, который будет принят как продавцами, так и покупателями».

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 65,4%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,9% рынка. Доля торговых предложений составляет 9,3%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рынке – 75,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 11,6%, доля ПСП – 8,1%.

Торговая недвижимость: помещений все меньше.

Объем предложения в самом «кризисоустойчивом» сегменте коммерческой недвижимости – торговом – продолжает снижаться. Особенно это касается центральной части города: в сентябре на продажу выставлено на 14% помещений меньше, чем в «отпускном» августе. При этом суммарная площадь экспонируемых объектов оказалась на 12% меньше площадей, чем в августе. А если сравнивать с показателями годичной давности, то в настоящее время физический объем предложения снизился почти на треть.

Впрочем, снижение объема предложения пока не сказывается на ценах: средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца уменьшилась на 4% до $12397. Отчасти данное снижение было обусловлено уменьшением цен по объектам, продолжившим свое экспонирование. Например, на 42%, 25800 $/кв.м до 15000$/кв.м, снизилась цена по торговому объекту на ул. Арбат и на 22% - также до 15000 $/кв.м - по объекту на Б. Головином переулке.

«Следует учитывать, что большая часть торговой недвижимости в центре – это объекты стрит-ритейла, причем часто в так называемых «топовых» местах. Именно эти объекты сейчас пользуются достаточно большим спросом как перспективные в инвестиционном плане.

Грянувший кризис фактически смел с рынка такую услугу, как кредитование покупки жилья в новостройках. Программы кредитования на первичном рынке сохранили считанные банки. Даже прогосударственный ВТБ24 отказался давать деньги россиянам, на покупку строящегося жилья. Конечно, многие банки сохранили такую услугу, как выдача нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости, который можно было потратить и на новостройки, но проценты по таким кредитам выросли значительно, а выдаваемая сумма не превышает 70% от оценочной стоимости залога, которая от кризиса тоже существенно скукожилась.

Однако, ситуация меняется в лучшую сторону. За последние месяцы кредитование покупателей новостроек, если не восстановилось, то хотя бы ожило. За весну и лето банки постепенно разобрались, кто из застройщиков чего теперь стоит, с кем можно работать, какие объекты и компании имеют большие перспективы, а какие кризис подкосил основательно.

Если зимой 2008-2009 года, кредитуемые объекты можно было пересчитать по пальцам, то теперь их число в Москве и Московской области перевалило за сотню. Покупку квартир в новостройках сейчас кредитуют Росевробанк, Банк Жилищного Финансирования, Московский Кредитный Банк, Газпромбанк, Nordea, Фора-Банк, подразделения Сбербанка и многие другие. У большинства банков в списках кредитуемых более 10 объектов, но есть и, например, такие, как Фора-Банк, который кредитует один единственный объект.

В августе 2009 года вернулся на рынок и ВТБ 24. Банк заявил, что готов кредитовать все новостройки, в которых возведены все этажи под залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. В отличие от других банков, список объектов, уже прошедших проверку на сайте банка на момент написания статьи, отсутствовал. Впрочем, отсутствие возможности оформления кредита в ВТБ24 для новостроек, продающихся по традиционным вексельным схемам, предварительным договорам купли-продажи, само по себе существенно ограничивает круг потенциально кредитуемых объектов. В тоже время в сентябре 2009 года Росевробанк также начал кредитовать приобретение строящихся квартир. Однако, в списке одобренных объектов исключительно дома, возводимые ДСК 1 и УМИАТ СУ-22 (по векселям).

В целом, пока кредиты на новостройки не очень выгодны, так как ставки по ним выше, чем на вторичном рынке на 1-3% и это при том, что банки кредитуют почти исключительно объекты высокой стадии готовности или готовые – то есть с достаточно высокой стоимостью квадратного метра. Большинство объектов либо уже построены, либо будут введены в строй до конца 2009 года, а в крайнем случае – 2010 года. Из около сотни кредитуемых объектов нашелся только один, с заявленным сроком сдачи в 2011 году. В тоже время среди кредитуемых множество объектов, введенных в строй в 2008 и 2009 году, и даже встречаются объекты 2007 года. Один из банков кредитует покупку у застройщиков нераспроданных квартир в домах, уже оформленных в собственность. При этом цены на такие квартиры достаточно высоки и покупатель встает перед дилеммой – стоит ли вообще иметь дело с дорогим первичным рынком, и не лучше ли купить квартиру на вторичном рынке, где и кредит получить проще и дешевле.

В тоже время нельзя не отменить начавшуюся тенденцию снижения ставок по кредитам на новостройки, которое, впрочем, проходит синхронно и со снижением ставок на вторичном рынке. Например, Газпромбанк недавно снизил ставки по кредитам на новостройки на 1,5-2% в рублях, и на 1% в долларах. В целом, сейчас взять кредит на одобренную новостройку можно под 14-19% годовых в рублях или 11-16,5% в долларах. С учетом всех дополнительных расходов ставка растет на 1-2% годовых.

Одновременно на рынке сформировались альянсы банков и застройщиков, которые нашли возможности для взаимовыгодно сотрудничества.

Спад на земельном рынке продолжается

После недолгой стабильности, цены на землю снова идут вниз

В третьем квартале 2009 года на земельном рынке в целом продолжилось снижение цен. Даже несмотря на оживление первичного и вторичного розничного рынков в начале и середине лета, общие показатели свидетельствуют о дальнейшем плавном понижении стоимости земли. На рынке крупных земельных участков (оптовый), несмотря на все попытки его оживить со стороны продавцов (обширная реклама, специальные предложения и т.д.), ежемесячно констатируется очередной спад. Сделок практически не осуществляется и цены на многие участки снижают иногда до 50% от изначальной стоимости.

Розничный земельный рынок более стабилен. Средняя стоимость сотки земли на первичном рынке в сентябре, по сравнению с июнем 2009 года, уменьшилась на 1,26%, - до 264 950 руб. На вторичном рынке за этот же период снижение чуть меньше, - на 1% до 216 412 руб. Самое значительное падение цен на розничные земельные участки в третьем квартале зафиксировано на первичном рынке в элитном сегменте. Так, на расстоянии от 0 до 15 км от МКАД средняя стоимость сотки земли в поселках бизнес+ и элит уменьшилась с июня по сентябрь на 7,57%, - до 991 367 руб. От 15 до 30 км в этом же сегменте снижение составило 7,23%, - до 1 092 730 руб. В бизнес классе на первичном рынке зафиксировано чуть меньшее снижение, например, на расстоянии 30-40 км от МКАД цены снизились на 4,18% до 453 654 руб. Подобная тенденция снижения цен на дорогое предложение, по мнению аналитиков Коммуникационной группы «Земер», вполне предсказуема и вероятнее всего продолжится, как минимум, до весны следующего года. До сих пор спрос на дорогие участки практически отсутствует.

Вторичный рынок, где цены традиционно снижались с меньшей активностью, чем на первичном, также стал проседать. «В сентябре стоимость земли пошла вниз. Люди устали держать в продаже участки, на которые уже больше года нет спроса, стали снижать цены. Как результат – начались продажи», - говорит управляющий партнер «Земельного агентства» Александр Разин. Тем не менее, по итогам 3-его квартала, снижение стоимости земли здесь менее заметно, чем на первичном рынке. Так, больше всего цена понизилась с июня по сентябрь текущего года на расстоянии 10-20 км в сегменте бизнес+, элит, - на 4,16% до 850 632 руб. На других расстояниях в дорогом сегменте цены понижались менее существенно.

По-прежнему пополнение бюджетов многие компании-землевладельцы ведут за счет вывода поселков без подряда эконом-класса. Этот сегмент рынка стабилен и постоянно разрастается. Сейчас на первичном рынке насчитывается более 150 поселков без подряда, 2/3 из которых эконом-класса. Здесь работают крупные компании-землевладельцы, такие как Marshall Estate, RDI, Красивая земля, Партнеры земли, Управляющая компания RCF Capital Trust и др. Те землевладельцы, которые еще не запустили продажи в розницу, планируют это сделать в ближайшее время, например, ГК «Абсолют». После затишья в августе и начале сентября, продажи участков без подряда снова набирают обороты.

Первичный рынок. Сентябрь 2009 года

Индекс отображает стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен на них в дачных и коттеджных поселках разных классов. Данный индекс учитывает только первичные продажи. Стоимость земли определяется в рублях из расчета на одну сотку с учетом всех имеющихся коммуникаций.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон отдела продаж, учет скидок, акций и распродаж. Всего в базе 150 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда (более 90% от всех предложений участков в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области).

Параметры:

- Поселки только на территории Подмосковья.